Mucho se ha hablado últimamente acerca de los alquileres temporarios: se dijo que son ilegales, que no están contemplados por la legislación, que fueron prohibidos por la justicia, que son una competencia desleal para otros “leales” proveedores de alojamiento, etc. Lo cierto es que ninguna de dichas afirmaciones es válida ni tiene argumentos serios que la respalde, y sólo demuestra la profunda ignorancia en la materia de quien las emite. Pero cuando quienes las emiten son grandes corporaciones con amplio poder económico, de lobby y llegada a los medios y a los estratos políticos, quienes impulsamos y desarrollamos el alquiler temporario consideramos necesario explicar no sólo los argumentos de su plena validez sino de sus bondades.

El alquiler de departamentos equipados por corto plazo ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años convirtiéndose en una interesante alternativa de inversión para los ahorristas de clase media que eligen invertir en departamentos, y para las personas que llegan a Bue por negocios, estudio o de vacaciones, y quieren elegir una confortable casa con todas las comodidades, generalmente esos departamentos cuentan con una cómoda sala, comedor, uno o dos dormitorios, baño, lavadero, y todo lo que se busca para una confortable estadía cuando viajamos. Este nicho de negocio nuevo en Buenos Aires desde el 2000 fue de fuerte impacto en el mercado ya que ayudo a decidir a muchos inversores a adquirir departamentos de 1 y 2 ambientes para ingresarlos a ésta modalidad y obtener una renta, otros construyeron edificios de departamentos con todos los servicios de un hotel y pretendieron encubrirlos dentro del alquiler temporario, otros procuraron hacer creer que esta actividad no estaba regulada y se presupuso que esta modalidad requería regulación o mejor dicho, apuntar a su desaparición, ya que a algunos sectores no les convenía, e intentaron decir que la actividad era “competencia desleal”.

El Colegio Único de Corredores inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA), ha iniciado acciones tendientes a fijar pautas regulatorias a las locaciones temporarias. Esta modalidad de alquiler, si bien ya está incluida, a nivel nacional, en el Código Civil y en la Ley de locaciones urbanas, aún carece de una regulación especifica que contemple sus particularidades.

Es un hecho histórico para la actividad, que surge por la necesidad de analizar y regular las locaciones temporarias, a través de normas puntuales que afectan a las agencias especializadas e inmobiliarias que se dedican a esta modalidad de locación. Se ha creado dentro del ámbito del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires una Comisión sobre Alquileres Temporarios el día 5 de Mayo del 2011, a instancias de la resolución del Consejo Directivo.

Resumen El presente informe contiene: Síntesis de los antecedentes de la actividad. Marco legal. Diferencias con la actividad hotelera. Análisis actualizado de la dimensión del mercado de alquileres temporarios en la ciudad. Concentración por barrios y por dimensión de los inmuebles. Características de la oferta. Proporción entre alquiler temporario, alquiler tradicional y la totalidad de viviendas censadas. Relación entre alquiler temporario y los consorcios de propietarios. Sugerencias para la regulación de la actividad. Sumario 1. Alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires 2. ¿Locación o servicio hotelero?, la confusión acerca del alquiler temporario 3. El alquiler temporario en la Ley de alquileres y en el Código Civil 4. ¿Cuántos departamentos de alquiler temporario hay en la ciudad? 4. 1. Distribución de departamentos por barrios 4. 2. Tipología de los departamentos 5. Las agencias de alquiler temporario 6. Alquiler tradicional vs. alquiler temporario 7. Los alquileres temporarios y los consorcios 8. ¿Qué tipo regulación necesitan los alquileres temporarios?

La asociación de agencias y propietarios de inmuebles de alquiler temporario hemos tomado conocimiento del proyecto del ley de propiedad horizontal, derogatorio de la ley 13512., de la diputada Patricia Burlich.

Todos los departamento de la ciudad de Buenos Aires estan sometidos al régimen de Propiedad Horizontal establecido por la ley 13.512 del año 1948. El artículo 6 explicita: "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio." En consonancia con este artículo, y para disminuir la posible conflictividad derivada de que muchos locatarios de inmuebles de alquiler temporario son no residentes o extranjeros. Sugerimos que todo contrato de locación temporaria contenga en forma de anexo el siguiente texto, que le debe ser leído al locatario al momento de tomar posesión del inmueble y que debe ser firmado como compromiso de aceptación.

El aumento progresivo de la oferta de departamentos alquilados bajo la modalidad de alquiler temporario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en los últimos años, surge de la demanda sostenida por parte de inquilinos nacionales y extranjeros que procuran rentar una propiedad con fines de vivienda por períodos breves. Esta demanda específica se define como locación temporaria. Al igual que lo que ocurre en otras partes del mundo desde hace décadas y en muchas localidades del interior de nuestro país, se ha difundido la utilización de inmuebles bajo el régimen de locación temporaria.

"Alquiler Temporario", es la locación de inmuebles con destino a vivienda temporaria por períodos inferiores a los 180 días (ley nacional de locaciones urbanas número 23.091).

En buenos aires existe un gran número de inmuebles que son propiedad de residentes en el extranjero como en el interior del país. A partir de la modalidad de rentar las unidades en forma temporaria, muchos propietarios han analizado que es mejor y más útil poner en funcionamiento las mismas y generar un ingreso que soporte los gastos.

En los últimos tres meses, varios miembros de la comisión directiva de la AAPIAT estuvimos asistiendo a diversas reuniones celebradas en la legislatura. Luego de que varias empresas del sector fuéramos contactadas de parte del diputado Daniel Amoroso con vistas a hacernos participes del inminente tratamiento del proyecto de ley para la regulación de los alquileres temporarios, algunos miembros del sector hemos participado de reuniones con los asesores de los diputados que conforman la comisión de turismo, con el diputado Amoroso y en dos de las reuniones de asesores de la comisión de turismo.

Fue del 45% respecto del mismo mes del 2008, acentuando aún más la baja que se inició en Julio pasado, debido -fundamentalmente- a la crisis sanitaria desatada por el brote de gripe A, que dejó más de 500 muertos e infectó a un millón de argentinos según datos oportunamente difundidos por el gobierno.

Así surge del ultimo relevamiento llevado a cabo por la asociación. El 95% de la oferta se encuentra en 6 barrios de la ciudad de Buenos Aires. Más del 60% de los departamentos temporarios se concentran en Palermo y Recoleta.

Es sabido que los fundamentos y el proyecto de ley presentado en la legislatura, ha sido impulsado por el sector hotelero. ¿Es razonable que un sector proponga e impulse una regulación sobre otro sector, sobre la base de arguentos falaces?. Ofrecemos a continuación algunos comentarios.

No debería ser objeto de habilitación el alquiler temporario de una vivienda, ya que, a tales efectos, no hay diferencia entre el alquiler temporario y el alquiler tradicional. ¿Por qué una vivienda tiene que estar regulada y las otras no, si en todas ellas van a vivir personas -argentinas o extranjeras- con los mismos derechos y las mismas obligaciones? La única diferencia sustancial entre un alquiler tradicional y uno temporario es el plazo. ¿Por qué esa sola distinción puede traer aparejada semejante diferencia en el tratamiento legal que se le da a uno y a otro negocio? Habiendo normas que protegen suficientemente al turista/consumidor, a los vecinos y al Fisco, ¿por qué regular en forma diferenciada y tanto más gravosa a una actividad perfectamente válida, expresamente reconocida por la ley, que genera y promueve el empleo, una saludable competencia y amplía la oferta y variedad de viviendas que se ponen a disposición de quienes las necesitan?

Se ha planteado, a partir del fallo Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora que restringe el alquiler de esa unidad con fines turísticos, un interesante debate.

Quienes trabajamos en el mercado de los alquileres temporarios atendemos algunas situaciones extraordinarias que requieren especial atención. Reubicaciones y cancelaciones

¿Cómo se trabaja actualmente en el mercado de los alquileres temporarios? La mayoría de las rentas temporarias en la ciudad, intermediadas por agencias con amplio conocimiento del mercado, siguen una serie de procedimientos que describimos a continuación.

Varios propietarios decidieron aplicar rebajas de precios de hasta un 20%, dando fin así a un ciclo de suba de precios que se había iniciado hacia el 2002.