Se ha planteado, a partir del fallo Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora que restringe el alquiler de esa unidad con fines turísticos, un interesante debate.
18/08/2009 por AAPIAT
Por un lado, nos encontramos con el derecho de propiedad (con rango constitucional, art. 17 de la CN) que la demandada ejerció de conformidad con la ley de locaciones urbanas (23.091) que excluye del plazo mínimo de dos años el arriendo de viviendas que se encuentran amobladas y que se alquilen con fines de turismo en zonas aptas para ese destino.
Paralelamente, tenemos los reglamentos de copropiedad que contienen disposiciones limitativas relativas al uso o destino de los departamentos (fundadas en el art. 6 de la Ley de 13.512) a los fines de proteger la tranquilidad, salubridad y seguridad de los habitantes de los edificios.
En el caso del fallo al que aludimos el consorcio sostuvo que “la unidad de la demandada es locada por grupos de 5 a 7 turistas con más sus invitados (…) lo que ha suscitado una gran cantidad de inconvenientes, trastocando la vida del edificio que no se encuentra preparado para recibir contingentes y menos para el continuo movimiento que ello provoca". Los consorcistas aludieron asimismo que tenían que “soportar fiestas hasta las 5 o 6 de la mañana, siendo molestados por la música y los gritos de personas en estado de ebriedad”.
Al respecto nos interesa destacar que el índice de conflictividad verificado en los consorcios a raiz de los alquileres temporarios es bajísimo. De hecho, en los albores de la actividad, la conflictividad específica de los alquileres temporarios solía plantearse por las siguientes situaciones:
a)Los turistas dejan las puertas (manuales) de los ascensores abiertas, provocando que luego el ascensor no esté disponible cuando se lo llama. En efecto, relevamos en los comienzos de la actividad que al extranjero le costaba adaptarse a las puertas manuales que aún existen en muchos consorcios de la ciudad. Solución: esto ha encontrado solución específica a partir de que, durante la entrega de la unidad al locatario extranjero, se le explica el funcionamiento de este tipo de puertas.
b)Los turistas permiten el ingreso de cualquiera al edificio. De la misma manera que el caso anterior, esta queja ha desaparecido a partir de la acción concreta tomada al respecto y ya mencionada: se le entrega al locatario, a su arribo, las recomendaciones sobre seguridad al tiempo que se le hace firmar su compromiso en relación al cuidado de la seguridad del edificio que implica cerrar siempre la puerta con llave y no permitir el ingreso de desconocidos al edificio.
c)Los turistas hacen mal uso de las áreas de uso común (especialmente en edificios con piscina y parrilla, donde se relevaron algunas quejas de turistas paseándose en traje de baño en los ascensores o mojando los palieres) o efectúan fiestas en horarios de descanso. Este punto se ha resuelto a partir de la implementación de la firma, junto a la firma del contrato, del compromiso de respeto del reglamento de copropiedad en el que se le especifica al locatario que no puede hacer fiestas en la unidad y que debe observar la limpieza de las áreas de uso común dándoles específicas instrucciones sobre uso de parrilla y piscina.
En suma, la conflictividad adicional que puede provocar un locatario temporario, se ha abordado de un modo efectivo que hace que, en la actualidad, estos temas ya no sean una molestia para los vecinos en los que alguna unidad se destine al alquiler temporario.
De todos modos, queremos aquí destacar algunos conceptos generales sobre la convivencia en los consorcios de la ciudad.
En efecto, la Dra. Diana Sevitz, mediadora y especialista en propiedad horizontal, sostiene que “la convivencia es uno de los principales conflictos en los consorcios”. Sigue la especialista: “Los ruidos molestos encabezan el ranking (...) A los problemas de ruidos molestos les siguen los conflictos con el administrador. Los propietarios no se entienden y hay problemas comunicacionales (...) entre los mismos propietarios, los propietarios con los vecinos cercanos, el propietario con el administrador, un grupo de vecinos contra otro grupo de vecinos, los vecinos nuevos con los vecinos viejos, los jóvenes con los viejos y conflictos con el encargado”.
Creemos que esta descripción que efectúa la Dra. Diana Sevitz grafica claramente la problemática de la convivencia en los consorcios donde, muchas veces, hay enconos viejos y nuevos, problemas de convivencia que arrastran problemáticas de antaño y un sinnúmero de situaciones generadoras de conflicto. Esto significa que no es territorio exclusivo del turista ni los ruidos molestos ni las inconveniencias que cualquier convivencia suele plantear en un edificio de departamentos, y que la conducta de todo consorcista debe regirse por las reglas de la sana crítica y que cuando cualquier consorcista no respeta las normas de convivencia altera el orden y tranquilidad del consorcio, sea éste propietario, inquilino permanente o inquilino transitorio.
Por lo anteexpuesto, consideramos injusto pensar que el locatario temporario supone para el consorcio una fuente de riesgo o molestia superior al del inquilino permanente o al del mismo propietario de la unidad.
Las problemáticas específicas que el turista podía suponer para el consorcio fueron atendidas y resueltas en la actualidad y no ameritan más atención que la ya brindada por cuanto ha sido efectiva la medida implementada para su resolución.
Resuelta la cuestión puntual por diferencias culturales, consideramos que no resulta adecuado plantear un tratamiento diferencial para el alquiler temporario porque, si lo comparamos con las problemáticas de convivencia que puede traer aparejado un alquiler tradicional o un propietario permanente, resulta –de hecho- menos conflictivo para el consorcio.
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