Estado del proyecto de ley de alquileres temporarios en la Legislatura Porteña

26/10/2009 por AAPIAT

Primera reunión

Asistimos a la primera reunión luego de haber sido convocados y de haber leído tanto los fundamentos como el proyecto.
Esta reunión se produjo con la asistencia de varios de los asesores de diputados de la comisión de turismo, miembros de la AAPIAT y colegas que se acercaron para interiorizarse de la situación.
Una vez iniciada la reunión y presentado, por parte de los asesores del diputado Amoroso, el proyecto en cuestión, nosotros manifestamos nuestra fuerte oposición al proyecto y a los fundamentos que lo justifican -tanto el proyecto como los fundamentos los adjuntamos al final de la presente nota-.
En esta reunión quedó claro nuestro rechazo, y la inaplicabilidad de la ley tal como estaba redactada, ya que pretendía la misma que los departamentos temporarios fueran tratados como un actividad comercial, que los departamentos fueran hailitados, con autorización expresa del consorcio y con todos los requisitos exigibles a los hoteles de la ciudad.
En los fundamentos del proyecto se dice que nuestra actividad es una competencia desleal con el sector hotelero y menciona un relevamiento de 35.500 departamentos, esta cifra luego pudimos saber que se basó en un conteo bruto de todos los departamentos que se encuentran en internent en oferta, sumando paginas duplicadas de las mismas agencias y sin contemplar el hecho de que la mayoría de los departamentos son compartidos en la oferta entre varias agencias.
Ya finalizando la reunión se acordó realizar la siguiente reunión con el diputado Amoroso.


Reunión con el diputado Amoroso

A la semana siguiente de la primera reunión, nos citaron para reunirnos con el diputado Daniel Amoroso.
Esta reunión fue breve y en la misma el diputado se disculpó por el hecho de haber realizado el proyecto sin nuestra participación, incluso nos contó el hecho de que un amigo personal suyo, que tiene un departamento en alquiler temporario, le recriminó el hecho de elaborar un proyecto tan restrictivo para la actividad.
En un gesto que agradecimos, nos abrió el proyecto para que participaramos con sus asesores en modificarlo todo lo necesario para que sea satisfactorio y aplicable a nuestra actividad.
También puso muy en claro que la idea es regular la actividad y que debemos definir si el alquier temporario deberá ser tratado como una locación o como una actividad comercial. Obviamente nosotros nos inclinamos hacia la primera alternativa.


Reuniones de trabajo con asesores

Fueron dos las reuniones de trabajo que se produjeron con los asesores del diputado Amoroso, en las mismas pudimos plantear todas nuestras objeciones y propuestas que fueron aceptadas casi en su totalidad.

Para una mejor comprensión del trabajo realizado copiamos al final de esta nota el proyecto de ley con las observaciones y sugerencias presentado.


Reuniones de asesores de la comisión de turismo

Una vez acordado con los asesores cuáles iban a ser las modificaciones y con un virtualmente nuevo proyecto de ley, nos preparamos con cierta ansiedad a asistir a las reuniones donde efectivamente se trataría el proyecto artículo por artículo.
La primer reunión se produjo en el salón Intersecretarías de la legislatura, a la misma asistieron varios representantes del sector hotelero y por la AAPIAT: Pablo Blay, Ariel Szeinbaum y Francisco Ducet. Cada sector expresó su punto de vista y quedamos expectante del desarrollo de la reunión.
Para nuestra sorpresa, surgió un desacuerdo entre los propios asesores de la comisión ya que debatieron si era necesario que el proyecto sea girado a la comisión de desarrollo económico o no.
Los asesores del diputado Amoroso impulsaron la idea de que el proyecto fuera tratado en la comisión de turismo, pero los asesores del diputado Garayalde manifestaron que el proyecto debería ser girado a desarrollo económico en vistas de que se trataría de una actividad comercial. Algunos de los asesores manifestaron que no habían sido informados, ni habían recibido las modificaciones que surgieron a partir de la intervención de sector de alquileres temporarios, con lo cual quedó que en una proxima reunión la ley seria tratada punto por punto ya con las modificaciones contempladas.
La segunda reunión, y la ultima a la que asistimos, se realizó el martes 6 de Ocubre en el salón Perón, tambien asisteron por nuestro sector: Luciano Cazenave, Gabriel Bourie, Cristina Esteve y Michael Koh. En esta reunión, cuando todos suponíamos que asistiríamos al tratamiento punto a punto, se decidió, no sin el desagrado de los asesores del diputado Amoroso, que el proyecto sea girado a la comisión de desarrollo económico. Siendo ésta la situación actual del proyecto.


Encuentros con miembros el sector hotelero

Una de las situaciones inesperadas pero muy ilustrativas de cuál es nuestra situación relativa, fueron los encuentros circunstanciales que se produjeron con miembros de las asociaciones hoteleras.
Por un lado, vimos que las asociaciones holeleras, tanto la AHT como la Feghra, están convencidas de que nuestra actividad es equivalente a “habitaciones de hotel dispersas por la ciudad”, y no están dispuestos a dialogar con nosotros, ni quisieron escucharnos en el cara a cara informal luego de las reuniones.
Solamente Sergio Gonzalez, director ejecutivo de la AHT que nuclea los hoteles 5 estrellas, se avino a tomar un café con nosotros luego de la primera reunión de asesores de la comisión de turismo.
Nos quedó muy en claro que el sector hotelero esta haciendo lobby activo en nuestra contra en los organismos oficiales y en las asociaciones, para restingir nuestra actividad de alquiler temporario y si es posible hacerla desaparecer. Tambien tenemos informacion fiable de que el sector hotelero se presentó en le Ente de Turismo y en la AVIABUE por lo menos, para accionar en contra de nuestro intereses.
Asi que solo nos queda seguir tabajando para contrarestar este adversario declarado que no escatima esfuerzos para intentar limitar la oferta de alquileres temporarios en la ciudad.

Ofrecemos a continuación el proyecto de ley con las modificaciones trabajadas con los asesores del diputado Amoroso y, al final, los fundamentos que justifican la presentacion de la ley en su versión original.


PROYECTO DE LEY

Artículo 1º: Regulase en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la habilitación, uso y control de los inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario, estableciéndose un marco sancionatorio para sus infractores.
Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.
Observaciones: Consideramos que no debería ser objeto de habilitación el alquiler temporario de una vivienda. La únicas diferencias sustanciales entre un alquiler tradicional y uno temporario son: el plazo y el equipamiento. En cuanto al plazo, la ley de locaciones urbanas vigente en su art 2º lo contempla, en cuanto al equipamiento consideramos que es fundamental la creación de un registro de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario en el Ente de Turismo, que hayan sido debidamente certificados por un corredor inmobiliario que verifique las características y aptitud del equipamiento y amoblamiento del inmueble.

Propuesta: Que sea reemplazado el término: “habilitación” por: “registro”.


Artículo 2º.- Se define como alojamiento turístico temporario, a aquellas unidades de vivienda independientes, que se ofrecen como alojamiento turístico por períodos inferiores a seis meses ya sea con fines de ocio, estudio, negocio u otros.

Comentario: Estamos de acuerdo.


Artículo 3º.- Los alojamientos referidos en el Artículo 2º pueden estar alcanzados por el régimen de propiedad horizontal o constituir unidades que no estén bajo dicho régimen. En el primero de los casos solamente podrán funcionar para dicho fin con expresa autorización del Consorcio de Propietarios decidida en la asamblea que a tal fin se convocará, debiendo exhibir la autorización pertinente, ante la Autoridad de Aplicación.

Comentario: No estamos de acuerdo

Observaciones: Exigir la expresa autorización del consorcio atenta contra el derecho de cada propietario, ya que, a partir de la sanción de esta ley, no podrán disponer libremente de sus bienes.
Esta cláusula vulnera el derecho de propiedad, el principio de irretroactividad de las leyes, el principio de jerarquía de las normas y la seguridad jurídica en su conjunto¿Qué inversor puede confiar en un Estado que de buenas a primeras destruye una actividad lícita y expresamente reconocida por ley?

Propuesta: Que este artículo sea eliminado.


Artículo 4º.- Los inmuebles destinados a alquiler temporario no se encuentran comprendidos por la normativa general aplicable al régimen hotelero, sea la misma Nacional o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tratándose en consecuencia de unidades extrahoteleras. Por tanto, se regirán por las disposiciones de la locación y no podrán incorporar servicios propios del contrato de hospedaje.

Comentario: Estamos de acuerdo.
Artículo 5º.- Aquellos edificios que destinen la totalidad de sus unidades a prestar el servicio de alojamiento turístico temporario deberán encuadrarse dentro de la categoría de hotel, appart hotel, hotel residencial, casa pensión u hospedaje, según corresponda y quedan excluídos de la presente ley. (*)

Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.

Observaciones: No vemos la necesidad de esta prohibición si las unidades son alquiladas sin servicios adicionales, como los previstos en el art. precedente.
Creemos que sí corresponde que deban encuadrarse dentro de la categoría de hotel, appart hotel, hotel residencial, casa pensión u hospedajeen aquellos edificios que operan brindando todos los servicios propios de un hotel, en ese caso deberan habilitarse tal como prevee la reglamentación hotelera vigente y el decreto 36136 cap 7 art 25.

Propuesta: Que se agregue en (*): ..., en la medida que dichos edificios no dispongan de recepción o conserjería permanente, atendida por personal experto y uniformado, y ofrezcan a la totalidad de las unidades el servicio de limpieza diaria y/o desayuno.


Artículo 6º.- Cada unidad de alojamiento turístico temporario deberá estar previamente habilitada por la autoridad competente, para poder comercializarse bajo esta modalidad. A tal efecto, deberá dar cumplimiento a lo detallado en el Anexo I de la presente.

Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.

Observaciones: Es el corredor inmobiliario quein deberá dar el apto para que el inmueble pueda ser comercializado.

Propuesta: Que sea reemplazado: “previamente habilitada” por: ” previamente certificada por martillero público o corredor inmobiliario matriculado”.


Artículo 7º.- La habilitación referida en el artículo precedente deberá ser renovada anualmente y los inmuebles quedarán sometidos a inspecciones periódicas.

Comentario: No estamos de acuerdo

Observaciones: No corresponde la habilitación, ni la renovación (del registro) ya que sólo operarán altas, bajas y cambios de titularidad. La inspección tambien es impracticable ya que no se trata de edificios como los mencionado en el art. 5 sino inmuebles distribuidos en edificios de vivienda, la certificación del del martillero o corredor deberá cumplir con los recaudos necesarios para que el inmueble pueda ser comercializado.

Propuesta: Que este artículo sea eliminado.


Artículo 8º.- Los inmuebles utilizados como alojamiento turístico extrahotelero deberán contar con una certificación de profesional habilitado o entidad capacitada (Martillero Público o Colegio de Martilleros) respecto a las comodidades del mismo y cantidad de personas que pueden albergar, siendo este un requisito para su habilitación.

Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.

Propuesta: Que este artículo agregue la figura de "idóneo especializado en alquiler temporario". Que se incorpore este atrtículo al artículo 6°


Artículo 9º.- Queda expresamente prohibido el uso de nombres de fantasía que pertenezcan a cualquier clase o categoría de alojamiento hotelero, que induzcan a confusión o engaño, tanto en acciones comerciales o de comunicación para la explotación comercial de inmuebles destinados a alquiler temporario, como asimismo en la folletería, cartelería o cualquier figura de cualquier naturaleza.

Comentario: Estamos de acuerdo.

Artículo 10º.- En las ofertas, promociones y avisos publicitarios no podrán, en ningún caso, existir omisiones ni conceptos equívocos que induzcan a error o que conduzcan a formar una falsa imagen del servicio ofrecido.

Comentario: Estamos de acuerdo.

Artículo 11º.- La Autoridad de Aplicación, habilitará, homologará las tarifas, controlará el uso de las unidades de acuerdo a lo establecido en la presente ley y velará por que la oferta realizada mediante agencias de turismo o administradoras de páginas web se adecue a lo prescripto en los artículos 8º y 9º, bajo apercibimiento de imponer en caso de incumplimiento las sanciones que estime pertinente la autoridad de aplicación.
Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.

Observaciones: No estamos de acuerdo con la homologación de tarifas, es virtualmente inaplicable debido a la diversidad de la oferta. Los valores en los precios de las locaciones surgen del libre juego de oferta y demanda.

Propuesta: Que se reemplaze “habilitará” por “registrará”. Que se elimine “homologará las tarifas”. Que se reemplace “Controlará el uso de las unidades” por “controlará la aplicación de la siguiente ley”. Que se reemplace “la oferta realizada mediante agencias de turismo o administradoras de páginas web” por “ la oferta realizada mediante agencias de turismo (AT), empresas de viajes y turismo (EVyT), inmobiliarias y agencias especializadas en el alquiler de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario”.

Artículo 12º.- El responsable de la explotación del inmueble deberá comunicar a la autoridad de aplicación toda modificación de razón social, titularidad, denominación comercial, cambio de domicilio, cese o suspensión de la actividad dentro de los 10 días hábiles de producidas dichas modificaciones.

Comentario: No estamos de acuerdo



Artículo 13º.- Las unidades referidas en la presente normativa deberán:
1.- Llevar libro de Registro de Pasajeros y contratos.
2.- Demás requisitos que establezca el Organismo de Aplicación.

Comentario: No estamos de acuerdo


Observaciones: Consideramos este artículo inaplicable ya que es imposible que cada departamento de alquiler temporario disponga de un libro de pasajeros. Para el caso de los intermediarios La Ley 2340 - Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios exige a los corredores matriculados llevar un libro de registro de operaciones que consideramos que cumple con los requisitos del Libro de Pasajeros, esté ultimo es característico de los hoteles.
Artículo 14 - Libros rubricados. Los corredores inmobiliarios deberán llevar un libro rubricado por el Colegio que tenga a su cargo la matrícula en el cual consten por orden cronológico las operaciones encomendadas conformes al art. 11, inc. 7° y las realizadas, con la indicación del nombre y domicilio de los contratantes, ubicación del bien objeto de la negociación y principales condiciones del contrato celebrado, con expresa mención del monto total y las comisiones correspondientes.

Propuesta: Que este requisito sea eliminado para las unidades referidas. En el caso de los corredores inmobiliarios que se asimile el libro de registro de operaciones que exige la ley 2340 como libro de Registro de Pasajeros y contratos

Artículo 14º.- Las unidades registradas deberán exhibir en su interior:
1.- Copia de Inscripción en la AFIP.
2.- Copia de certificado de habilitación expedido por la autoridad de aplicación.
4.- Formulario con la tarifa homologada por la autoridad de aplicación.
5.- Identificar, en el caso de unidades de alojamiento en edificios de propiedad horizontal, en forma general en el exterior y particular en el hall de entrada la existencia de propiedades de alojamiento temporario.

Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.

Observaciones: Consideramos que el requisito 1 no corresponde ya que no se trata de locales comerciales sino de una locación para vivienda.
El requisito 4 lo vemos inaplicable ya que es imposible homologar las tarifas.
Consideramos el requisito 5 como discriminatorio y riesgoso para la seguridad del edificio.

Propuesta: Las unidades registradas deberán exhibir en su interior:
Copia de certificado de registro expedida por la autoridad de aplicación.



.Artículo 15º.- La autoridad de aplicación determinará la superficie mínima que deben tener los diferentes ambientes, el equipamiento y elementos necesarios mínimos con que debe contar la unidad de vivienda. Deberá incluirse en el equipamiento mínimo la existencia de caja de seguridad empotrada o asegurada a estructuras fijas.
Comentario: No estamos de acuerdo
Observaciones: Consideramos que es el martillero o corredor matriculado quien deberá certificar que las superficies, el equipamiento y las medidas de seguridad, sean apropiadas para que la unidad sea ofrecida para alquiler temporario. Consideramos que debe eliminarse la exigencia de caja de seguridad.
Propuesta: Que este artículo sea eliminado.
Articulo 16º.- En cada locación, además del contrato de locación temporaria, se deberá completar un formulario prenumerado entre el responsable inscripto y el usuario, cuyos contenidos mínimos serán establecidos por la autoridad de aplicación y el que deberá ser presentado ante ésta última en el plazo que establezca la reglamentación.

Comentario: No estamos de acuerdo

Observaciones: No corresponde solicitar completar un formulario prenumerado entre locador y locatario, es redundante con los datos que ya se relevan en el contrato y que constan en el libro rubricado de operaciones.

Propuesta: Que este artículo sea reemplazado por los siguientes:

Articulo __º.- La Autoridad de Aplicación abrirá un registro agencias especializadas en la oferta de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario, dicho registro estará compuesto por: empresas de viajes y turismo (EVyT), agencias de turismo (AT), inmobiliarias y agencias especializadas en la oferta de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario. Dichas agencias deberán contar, para llevar adelante la intermediación, con un corredor inmobiliario matriculado tal como lo establece la ley 2340 y cumplir con lo establecido en el Anexo II.

Articulo __º.- La Autoridad de Aplicación abrirá un registro de idóneos especializados en alquiler temporario, dicho registro estará compuesto por aquellos individuos que, sin ser corredores inmobiliarios o martilleros públicos matriculados, acrediten al menos 3 años de actividad ininterrumpida al momento de la sanción de la presente ley. (Anexo III)

Artículo __º.- El Ente del Turismo de la ciudad o el organismo que en el futuro lo reemplace, brindrá la información del registro de las agencias especializadas en la oferta de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario al público interesado y facilitará la promoción del alojamiento turístico temporario a traves de los centros de información turística de la Ciudad de Buenos Aires y demás medios.



Artículo 17º.- El responsable inscripto deberá hacer entrega de la llave como asimismo retirarla en el domicilio registrado y en caso que posea oficina comercial deberá brindar atención al público de al menos dos horas diarias durante la mañana y dos horas diarias durante la tarde y noche para atención de los usuarios, y en donde deberá permanecer la documentación de los mismos.
Comentario: Estamos parcialmente de acuerdo.
Observaciones: Consideramos que el locador puede bien no ser responsable inscripto y no tener oficina comercial ya que se trata de un rentista. En el caso de las agencias intermediarias, la regulación existente para la actividad inmobiliaria determina la exigencia documentaria.
Propuesta: Que diga: “El propietario o su representante o el intermediario o la persona en quien el propietario delegue esta función, a su criterio, deberá hacer entrega de la llave...”
Artículo 18º.- Las infracciones a la presente ley tendrán las siguientes sanciones:
1.- Apercibimiento.
2.- Multa de pesos dos mil ($ 2000.-) a pesos cincuenta mil ($ 50.000.-) o su equivalente en unidades tributarias.
3.- Clausura.
4.- Inhabilitación para ejercer la actividad regulada por la presente ley.
Para la aplicación de las infracciones referidas y sin perjuicio de lo que determine la Autoridad de Aplicación deberá tenerse en cuenta los antecedentes del infractor, gravedad y perjuicio a terceros por la falta cometida, siendo las sanciones de progresiva aplicación.
Comentario: Estamos de acuerdo.
Artículo 19º.- El producido de la aplicación del artículo anterior se afectará a las actividades de fiscalización y control que permitan el cumplimiento de la presente ley.

Comentario: Estamos de acuerdo.

Artículo 20º.- La Autoridad de Aplicación de la presente ley será el Ente del Turismo o el organismo que en el futuro lo reemplace.
Comentario: Estamos de acuerdo.
Artículo 21º.- Todas las propiedades que se ofrecen para alquiler temporario deberán adecuarse en el plazo de 180 días a partir de la entrada en vigencia de la presente ley a las prescripciones de la misma, quedando asimismo a partir de dicha fecha sin efecto todas las autorizaciones, habilitaciones o permisos de cualquier clase o naturaleza que haya autorizado la explotación comercial del inmueble.
Comentario: Estamos de acuerdo.
Artículo 22º.- La Autoridad de Aplicación deberá llevar a cabo una amplia campaña de difusión y concientización de esta ley.
Comentario: Estamos de acuerdo.
ANEXO I.-

Requisitos de habilitación.
Propuesta: que diga requisitos para el registro de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario

Toda solicitud de habilitación deberá ser presentada ante el Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como Declaración Jurada, acompañada por la siguiente documentación:

A.- Datos del solicitante:

* Nombre o razón social.
* Nombre de fantasía propuesto.
Comentario: No corresponde ya que no se trata de un establecimiento comercial.
* Domicilio real y legal.
* Datos del/los propietarios, socios, accionistas o equivalentes.
* Datos de los directores o directivos de la organización.
* Datos de los apoderados y/o representantes legales.
* Copia del Contrato Social, en su caso.
* Copia de las Actas de Directorio, Asamblea y Balance, si correspondiere.
* Fotocopia del C.U.I.T. e inscripción en Ingresos Brutos.
* Fotocopia del D.N.I del titular o representante legal, en este caso, con la debida acreditación de la personería.

B.- Datos del inmueble

* Título de propiedad, contrato de arrendamiento o explotación conteniendo expresa autorización para el uso de la unidad como alojamiento turístico temporario, según correspondiere.
Comentario: No corresponde “expresa autorización para el uso de la unidad como alojamiento turístico temporario”. Ver comentario al artículo 3º.
Propuesta: eliminar “expresa autorización para el uso de la unidad como alojamiento turístico temporario”.
* En el supuesto de unidad en propiedad horizontal, constancia de aprobación expresa del Consorcio de Propietarios, otorgada en Asamblea Extraordinaria, convocada al efecto.
Comentario: No corresponde. Ver comentario al artículo 3º.
Propuesta: eliminar este requisito.
* Certificación de Martillo Público, o Colegio de Martilleros.
Propuesta: agréguese: Corredor inmobiliario
* Planos de la unidad de alojamiento turístico temporario, en escala, con esquema de equipamiento y amoblamiento, planteados en planos de planta.
Comentario: No corresponde, el corredor matrículado certificará que el inmueble es apto ara alquiler temporario.
Propuesta: eliminar este requisito.

* Plano de ubicación de los sistemas de alarma instalados, de los instrumentos para combatir incendios y de circulación y salida para casos de emergencia y su señalamiento, todo ello aprobado por la autoridad competente. Comentario: No corresponde, ya que estos requisitos son propios de las habilitaciones de locales comenrciales, no de vivienda.
Fotografías de la unidad de alojamiento turístico temporario, correspondientes a fachada, sala de estar, habitaciones y demás dependencias.


.- Otros datos

* Copia de póliza de seguro contra robo e incendio.
* Detalle de medidas de prevención para los delitos contra la propiedad.
* Detalle del equipamiento, mobiliario y de los servicios ofrecidos.
Propuesta: Proponemos incluír los siguientes requisitos adicionales
Las unidades referidas en la presente normativa deberán exhibir, al momento de efectuarse la certificación del inmueble, un comprobante de gasista matriculado sobre el correcto funcionamiento de los artefactos de gas de la unidad.
Anexo II

Propuesta: Requisitos para el registro de: empresas de viajes y turismo (EVyT), agencias de turismo (AT), inmobiliarias y agencias especializadas en la oferta de inmuebles destinados al alojamiento turístico temporario.


A.- Datos del solicitante:

* Nombre o razón social.
Nombre de fantasía.
Tipo de agencia: 1. empresas de viajes y turismo (EVyT), 2. agencias de turismo (AT), 3. inmobiliarias y 4. agencias especializadas
Domicilio real y legal.
Página web:
email:
Teléfonos:
Dias y horario de atención
* Datos del/los propietarios, socios, accionistas o equivalentes.
* Datos de los directores o directivos de la organización.
* Datos de los apoderados y/o representantes legales.
* Copia del Contrato Social, en su caso.
* Copia de las Actas de Directorio, Asamblea y Balance, si correspondiere.
* Fotocopia del C.U.I.T. e inscripción en Ingresos Brutos.
Fotocopia del D.N.I del titular o representante legal, en este caso, con la debida acreditación de la personería.

B. Datos del martillero, corredor matriculado responsable:

Nombre y Apellido
Nro. Matricula CUCICBA:
Domicilio:
Teléfonos:

Anexo III

Propuesta: Requisitos para el registro de idoneos especializados en alquiler temporario

* Nombre y apellido.
Tipo de agencia: 1. empresas de viajes y turismo (EVyT), 2. agencias de turismo (AT), 3. inmobiliarias y 4. agencias especializadas
Domicilio real y legal.
Página web:
email:
Teléfonos:
Dias y horario de atención
* Fotocopia del C.U.I.T. e inscripción en Ingresos Brutos.
Fotocopia del D.N.I del titular o representante legal, en este caso, con la debida acreditación de la personería.
Fotocopia habilitación municipal en rubro relacionado: agencia inmobiliaria o turismo,





FUNDAMENTOS


Ante la realidad ya cristalizada y la práctica consuetudinaria que se viene sucediendo respecto de los alquileres temporarios de unidades destinadas a turistas en su inmensa mayoría extranjeros (que pueden o no ser parte de un inmueble sujeto a propiedad horizontal), resulta necesario una regulación que contemple este tipo de alquileres como una alternativa diferente de de calidad y seguridad y que contribuya a optimizar nuestro turismo.
Los objetivos que se pretenden lograr a través del presente proyecto y regularización de dicha forma de alquiler encuentran sus fundamentos en: razones tributarias, de seguridad, de competencia desleal con el sector hotelero que cumple acabadamente con la regulación pertinente que no solo fija nuestro Código Civil sino la Ley de Turismo Nacional y que al efecto se dictaron, razones de responsabilidad frente a los huéspedes/turistas, entre otras.
La Ciudad de Buenos Aires, ciudad turística más importante del país, cuyos factores diferenciales la hacen cada día más atractiva merece dicha regulación favoreciendo y protegiendo de esta manera a los turistas (consumidores), a los hoteleros como asimismo a los mismos propietarios de los departamentos que ofrecen dichos tipo de locación.
La política pública nacional y de la ciudad aspiran a seguir convirtiéndola en una ciudad de calidad turística a través de sus diferentes y variados atractivos.
En función de ello, como asimismo teniendo en cuenta la gran cantidad de hoteles de diversa categoría, hostels, los denominados bed and breakfast, la explosión reciente del auge de los llamados hoteles boutique, resulta a todas luces necesario asegurar a todos los sectores involucrados y ya mencionados, igualdad de condiciones en cuanto a la existencia de una regulación que establezca derechos y obligaciones para quienes deciden utilizar inmuebles , que actualmente por un lado se ven favorecidos impositiva y económicamente y por otro lado exponen en forma solapada a los turistas a eventuales hechos que conllevan una responsabilidad mayor que la requerida a los hoteleros pero que no estarían en condiciones de hacerse cargo por la forma en que el alquiler es ofrecido, afectando así a los turistas quienes entienden contratar un servicio que no es tal.
El crecimiento de la actividad turística, principalmente extranjera, en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos años, generó evidentemente un incremento en esta nueva forma de “servicio turístico”.
En la condiciones actuales está modalidad lejos está de constituirse en un servicio turístico, sino más bien en ser un contrato de locación con efectos jurídicos diversos a la actividad hotelera. Es decir, que el crecimiento en el sector del turismo como también en la construcción alentó la creación de inmuebles de gran envergadura de propiedad horizontal cuyo destino encubierto en términos de habilitación municipal fue el de alojar turistas y con ese objetivo así fueron diseñados, equipados. Claro está que la habilitación fue solicitada para constituir esos inmuebles en viviendas para familias o profesionales, según el caso. Es decir que de acuerdo a un relevamiento reciente efectuado por las cámaras del sector hotelero existen alrededor 35.500 departamentos que son ofrecidos por empresas para ser alquilados por turistas. Existen además agencias dedicadas exclusivamente al alquiler de estos departamentos. Estas agencias de acuerdo a la fuente citada además ofrecen servicios turísticos adicionales como clases de idiomas y tanto, traslados, city tours, etc, es decir que se manejan como una agencia de turismo.
Si a las condiciones favorables de índole económica y planificación en nuestro país en materia de turismo que produjo el incremento de esta fuente de divisas le agregamos la tecnología en constante movimiento y avance, Internet ofrece hoy la posibilidad de contactar rápidamente una agencia no formal y así pactar el alojamiento del turista extranjero o de nuestro país en un unidad funcional, pero sin las garantías, el respaldo y el asesoramiento profesional y de larga trayectoria de una agencia de viajes o bien de un hotel que cumple acabadamente con los derechos y obligaciones que la ley le impone para constituirse y actuar como tal.
Se trata entonces a través de este proyecto de terminar con la competencia desleal que genera dicha actividad en la ciudad y de regular la prestación de este servicio por las razones que se especifican a continuación:
1.- Los hoteles cumplen con sus obligaciones impositivas: Ingresos Brutos (3% sobre las ventas), impuestos de sellos, impuestos al Valor Agregado (21%), impuesto a los créditos y débitos bancarios (1,2%).
2.- Los hoteles al contratar personal, deben tributar cargas sociales, registrar al mismo. A título de ejemplo sabido es que en el caso de departamentos ofrecidos en alquiler se utilizan figuras no previstas en las leyes laborales creando relaciones jurídicas en fraude a la ley laboral, tal es el caso de la mucama prevista en el convenio aplicable a la actividad hotelera diferente al servicio doméstico.
3.- La facturación utilizada como monotributistas por quienes ofrecen en alquiler estas unidades distan de la tributación que sí realizan en legal forma los hoteles.
4.- La tasa de ABL es diferente: unos abonan como departamentos residenciales y no como lo que realmente son, es decir una actividad comercial.
5.- Los hoteles también abonan por la música en las habitaciones y uso de televisores a SADAIC, AADI CAPIF, ARGENTORES. La modalidad informal que se persigue reglamentar no.
6.- Seguridad: especial atención merece este punto. Sabido es que los hoteles llevan un registro de pasajeros, en los que se asienta la identidad de cada turista. Ello supone saber quién se aloja, su proveniencia, etc. En los departamentos que se alquilan este registro no está contemplado, se genera así el anonimato de las personas alojadas, la posibilidad de que personas que pretenden delinquir utilicen esta modalidad o bien que en el contrato de locación falseen su identidad ante la falta de control efectivo que existe en los departamentos, situación que si bien podría producirse en un hotel (falsificar la identidad) la existencia de personal permanente aleja o desestimula que allí se alojen personas cuyos objetivos atenten contra la seguridad pública.
Es dable recordar los principios de la Organización Mundial de Turismo) en adelante OMT, organización a la que ha adherido nuestro país, siendo uno de ellos la transparencia de los servicios turísticos (y a ello nos referimos cuando hablamos de Internet que muchas no refleja la realidad de lo ofrecido), la calidad de los servicios.
Nuestra Ciudad ha decidido como política pública hacer más eficiente desde todo punta de vista al turismo por ser ello fuente de trabajo para sus residentes, polo de atracción de divisas y por ser una ciudad de un gran dinamismo cultural, social, de espectáculos. Si queremos entonces lograr que Buenos Aires continúe consolidándose como una Ciudad atractiva es obligación también de la planificación pública y de la política pública hacer de ella una ciudad segura y no abrir la mínima posibilidad de recibir quejas por parte de los turistas, como de hecho queda demostrado con los reclamos que se suceden por falta de transparencia en el servicio como también falta de lugares donde realizar los reclamos y recibir el resarcimiento adecuado. Se pretende entonces minimizar las quejas y reclamos de los turistas y así evitar la eventual judicialización o instancias anteriores como la mediación o el arbitraje. En definitiva el turismo debe ser de calidad, de transparencia, de confiabilidad y seguridad en su concepto más elemental. Debe la Ciudad de Buenos Aires cumplir con las normas del Código Etico Mundial para el Turismo, los estándares deben ser elevados y no corroer las bases sobre las que se asienta la política pública trazada al respecto.
Finalmente, sabido es que este tipo de oferta de departamentos con fines turísticos altera los precios de los alquileres destinados para vivienda familiar.
Cabe destacar que, existen en nuestro país antecedentes en diversas provincias que han regulado satisfactoriamente esta modalidad.
Por todo lo expuesto, solicito a este excelentísimo cuerpo legislativo la aprobación del presente proyecto de ley.

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