DEFINCIONES DEL SECTOR DE ALQUILERES TEMPORARIOS

04/12/2009 por AAPIAT

1- ANTECEDENTES

El "Alquiler temporario" nace con el fin de resolver un tipo de demanda específica. En efecto, el mundo globalizado genera mayor traslación de personas por razones de trabajo, estudio o placer. El aumento progresivo de flujos migratorios por tiempos acotados genera esta demanda específica que se define como locación temporaria.


2- NECESIDADES QUE SATIFACE EL SECTOR DE ALQUILERES TEMPORARIOS


a) Necesidades del mundo Laboral: La posibilidad de un mundo comunicado, las necesidades de intercambio profesional o de relaciones comerciales llevan al hombre, desde tiempos inmemoriales, a viajar e interrelacionarse. En la actualidad, el ámbito laboral genera situaciones concretas en las que el hombre necesita establecerse temporalmente en una ciudad diferente a la suya propia para desarrollar determinada actividad vinculada a su esfera laboral. Estas situaciones generan una demanda específica que es atendida por las locaciones temporarias.

b) Viajes por estudio: La ciudad de Buenos Aires es rica en ofrecimientos culturales, universitarios de grado y de posgrado así como en una amplia gama de cursos específicos (español, tango, etc) que tienen mucha aceptación entre estudiantes de países extranjeros. Esta oferta genera demanda de locaciones temporarias por parte de los estudiantes que deciden estudiar en el país y que necesitan una vivienda temporaria mientras duren sus estudios, sean éstos cursos breves de 4 semanas (por ejemplo, el caso de cursos de español) o cursos universitarios que ofrecen un cuatrimestre de intercambio.

c) Intervenciones Médicas: Argentina ofrece un alto estándar de atención médica a un costo relativamente bajo. Esto atrae a muchos extranjeros que deciden instalarse por un período temporario en la ciudad a fin de efectuar las consultas médicas necesarias (odontológicas, intervenciones quirúrgicas, estéticas, etc). Esta realidad genera la necesidad concreta de una vivienda temporaria para efectuar el tratamiento y la posterior recuperación del paciente hasta su alta definitiva.

d) Viajes de placer: La locación de una vivienda amoblada (como es de uso corriente en la costa argentina) ofrece al visitante una serie de beneficios que, en muchos casos, los viajeros desean gozar. Entre los casos puntuales que podemos mencionar: argentinos que viven en el exterior y ya no “caben” en la casa de sus padres pero que quieren poder recibirlos “en casa” durante su visita, otros que quieren “invitar a sus nietos a dormir”; casos de familias con niños pequeños que requieren comodidades “hogareñas” y prefieren rentar un inmueble; personas que se enamoran de la ciudad y deciden prolongar sus estadías y “vivir” como un porteño o, simplemente, personas que están habituadas a locar inmuebles durante sus viajes (recordemos que es una alternativa disponible en muchas grandes ciudades del mundo desde hace ya muchas décadas).

e) Casos extraordinarios: Es frecuente recibir pedidos de locaciones temporarias por parte de familias que están reformando sus casas y necesitan locar una vivienda mientras dure la obra en su propia vivienda. También es frecuente recibir pedidos de locaciones temporarias fruto de la separación de una pareja a partir de lo cual, por un período acotado de tiempo, uno de los miembros necesita un espacio temporario para vivir hasta resolver su situación.

3- EL SECTOR DE ALQUILERES TEMPORARIOS COMO APOYO A LA ECONOMIA NACIONAL
El sector de Alquileres temporarios en Argentina contribuye al desarrollo económico del país, colaborando con el desarrollo de diferentes actividades, entre ellas:
1-Turismo receptivo
2-Turismo interno
3-Agencias de turismo
4-Construcción
5-Inversiones inmobiliarias
6-Estímulo al intercambio cultural de la Argentina con el resto del mundo
7-Prácticas médicas
8-Escuelas de Idiomas
9-Escuelas de Tango
10- Escuelas de gastronomía y hotelería
11- Consumo de productos Argentinos
12- Restaurantes
13- Espectáculos
14- Transporte
15- Proveedores varios.
Es fundamental que los gobiernos apoyen y estimulen el desarrollo del sector por su aporte concreto a la economía real del país


4- LA CONSTRUCCION, LA INVERSION Y LOS ALQUILERES TEMPORARIOS

Una nota adicional merece el tema de la construcción. Muchos emprendimientos inmobiliarios de la actualidad tienen en cuenta las locaciones temporarias como una herramienta más para atraer al inversor, generando la compra del inmueble y su ulterior reinversión en nuevos desarrollos. En este sentido, las locaciones urbanas temporarias significan una herramienta más de desarrollo económico.
Si queremos estimular la inversión es esencial que el mercado de locaciones temporarias sea una alternativa viable.


5- EL NEGOCIO DEL ALQUILER TEMPORARIO PARA LOS INVERSIONISTAS

Es importante desmitificar la idea que los alquileres temporarios y especialmente los destinados al turismo receptivo es un negocio con una rentabilidad extraordinaria para los propietarios.
El alquiler temporario que incluye los gastos de la propiedad, expensas, gas , luz, Internet, abl, amortización de los bienes muebles e impuestos, si se calcula una ocupación del 60% (que en el momento actual es más que optimista) genera una rentabilidad estimada que oscila entre un 3% y un 6% anual.
Por este motivo es esencial, si queremos estimular la construcción y la inversión en el país, poder entender esta ecuación para no castigar al sector con falsas creencias de rentabilidad del mismo y aniquilar un mercado que satiface necesidades reales del mercado.

6- EL ALQUILER TEMPORARIO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
La Ciudad de Buenos Aires es la urbe turística más importante de nuestro país. El flujo de visitantes nacionales y extranjeros que recibe importa un movimiento económico muy significativo para la Ciudad, asumiendo los distintos servicios que utilizan los turistas.
En materia de alojamiento, y al igual que lo que ocurre en otras partes del mundo, se ha difundido la utilización de inmuebles bajo el régimen de locación temporaria que al efecto preve la ley de locaciones urbanas.
Ese universo de oferentes se encuentra en general diversificado de modo tal que se trata mayormente de propietarios de una o dos unidades que advierten en esta modalidad la posibilidad de obtener una rentabilidad adecuada a la que se suma la disponibilidad del inmueble en caso de precisarlo.
La modalidad de la locación temporaria no suele superponerse con la actividad hotelera. Por lo ya expuesto en relación al tipo de demanda que el sector recibe, podemos asegurar que quienes recurren a la locación temporaria no recurrirían a un hotel (por razones presupuestarias o por razones de demanda peculiar: espacio para estudiar o trabajar, por lo largo de la estadía, por la posibilidad de gastar menos dinero porque pueden comprar en un supermercado y cocinar “en casa”, etc). De alguna manera, esta misma lógica se aplica a aquellas familias que deciden locar una vivienda en la costa argentina en vez de recurrir a un hotel.
Hay que señalar, asimismo, que es de uso que una vivienda temporaria no sea rentada para períodos inferiores a 1 semana. En otras palabras, es usual que el que necesita alojarse en Buenos Aires por 3 noches solicite, directamente, un hotel y no una “vivienda temporaria”.
Por último, hay viajeros que están acostumbrados a alojarse en hoteles, prefieren los servicios de un hotel, pueden afrontar el gasto y no están interesados en ocuparse de limpiar una vivienda o cocinar durante sus vacaciones.
Por eso, reiteramos, el público que recurre a las locaciones temporarias no se superpone, salvo contadas excepciones, con el público que suele recurrir al mercado hotelero.
La comunidad hotelera ha decidido realizar una campaña de desprestigio de nuestra actividad al tiempo que desconoce la realidad de la misma y magnifica los alcances de la misma para frenar el desarrollo de una actividad comercial beneficiosa para la ciudad pero que por algún motivo ellos viven como amenazante.
7- ALQUILERES TEMPORARIOS: REGLAMENTACIONES VIGENTES

I. Actualmente, las EVyT (empresas de viajes y turismo) no están habilitadas para intermediar los alquileres temporarios. En efecto, la ley 18.829 (1970) no contempla la intermediación de los agentes de viajes en los alquileres temporarios. De esta manera, son las inmobiliarias de la ciudad, las que se encuentran efectivamente habilitadas para la intermediación en las locaciones urbanas. El 27 de junio de 2007 se publicó en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la ley 2340 que regula el ejercicio del corretaje e intermediación en la negociación inmobiliaria y determina que las personas actuantes deberán estar matriculados y, a tal fin, crea el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios dentro del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el capítulo IV se aclara que “las personas no matriculadas no podrán ejercer actos de corretaje e intermediación inmobiliaria”.

A la luz de la situación actual, como vemos, y más allá de las observaciones que pudiéramos efectuar sobre la cualidad –a veces- de turista del cliente que renta una propiedad por el lapso de 1 a 180 días (art. 2, ley 23.091), lo cierto es que no está permitido a las agencias de viajes intermediar estas locaciones (art. 1, ley 18.829) mientras que, por el contrario, es el corredor inmobiliario el que está facultado para intermediar en estos contratos (art. 34, ley 2.340).

Siguiendo con la ley 2.340, cabe destacar algunas de las obligaciones del corredor que se hallan relacionadas con algunos aspectos presentados como preocupantes en los fundamentos del proyecto de ley que nos convoca: a) Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención (art. 35, ley 2.340); y b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.

De modo tal que la ley 2.340 ya regula, en el ámbito de la ciudad, el registro de las operaciones inmobiliarias efectuadas así como la comprobación de la identidad de los celebrantes.

De hecho, todo contrato de locación se suscribe mediante la presentación de los documentos de identidad de las partes involucradas.

II. Aspectos impositivos: algunas consideraciones a tener en cuenta.

Las locaciones temporarias están alcanzadas por los siguientes impuestos (a tributar por el propietario del inmueble):
a)Impuesto de sellos (0,5%);
b)Ingresos brutos (3%);
c)IVA (cuando la locación superase los $ 1.500 mensuales), (21%);
d)Ganancias
e)Bienes personales

A su vez, el mercado del alquiler temporario, genera empleo y el pago de los siguientes tributos:

a)Personal: se tributan cargas sociales;
b)Ingresos brutos (3%);
c)IVA (21%),
d)Impuesto a los créditos y débitos bancarios (1,2%),
e)Ganancias

Como se advierte, hay un plexo tributario previsto para los alquileres temporarios que, eventualmente, podría simplificarse para mejorar la recaudación fiscal de los mismos.
8- LA PROPUESTA DEL SECTOR
Las locaciones urbanas temporarias vienen desarrollándose hace más de una década en la ciudad sin presentar conflictividad. Tomando una muestra de 20.000 locaciones, se han presentado 2 casos en Defensa del Consumidor (habiendo ambos llegado a un acuerdo en la primera audiencia de conciliación). Tomando como base la muestra de referencia, el índice de conflictividad fue del 0,01% y el índice de judicialización fue del 0%. Pocas actividades en el país se están desarrollando con un índice tan pacífico de injerencia de las autoridades.
Dicho esto, y a la luz de las regulaciones vigentes citadas en el acápite anterior, el sector entiende que las locaciones urbanas gozan de un marco legal suficiente y que no es necesario sumar nuevas normativas atento a que las ya existentes resultan adecuadas y suficientes para el pacífico desarrollo de la actividad.
Esperamos tener la posbilidad de discutir abiertamente estos puntos en una agenda que incluya a todos los involucrados, para que el resultado sea el apoyo genuino a una actividad que aporta al desarrollo económico de la ciudad.
Buenos Aires 3 de Diciembre 2009.

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